デベロッパーが畑をつくる理由は、野菜ではない

カリフォルニア州デイビスの「キャナリー」は、トマト加工工場の跡地に547戸を建てた開発です。売り文句は明快で、住宅地に働く農園が付いている、というものでした。農地は7.4エーカーとして発表され、開発事業者はその土地を市に譲渡し、市が新規就農者を育てる非営利組織に貸す、という三者の仕組みが組まれました。ここまでは美しい話です。だが仕組みの中身を見ると、農園の運転資金は開発事業者から非営利組織へ直接渡される設計になっていました。つまり住宅を売る側が、農業をする側に金を渡していた。農園が生む野菜の売上で農園が回るのなら、この送金は要りません。要ったということは、この農園は農業として採算に乗っていないということです。

この構図はキャナリーに限りません。ULIが2018年にまとめた報告書は、開発の中核に働く農園を置いた住宅・複合開発を「アグリフッド」と呼び、米国に200件以上あると数えたうえで、事業者側の利点を率直に列挙しています。アメニティの整備費が安く済むこと、販売の訴求力が上がること、住宅の売れ足が速くなること。ゴルフ場やプールに比べて、初期費用も維持の手間も小さい。この一文が、民間が畑をつくる理由をほぼ言い切っています。彼らは農業に投資しているのではなく、アメニティに投資している。そしてアメニティの中では、畑は比較的安い部類なのです。

以下では8つの開発を同じ三つの質問で解剖します。第一に、農園の造成費と毎年の運営費は誰の会計に載っているのか。開発事業者の販売費用か、住民の管理費か、テナントの賃料か、基金の運用益か。第二に、その支出はどこで回収されているのか。回収の経路は野菜ではなく、区画の販売価格、販売の速度、テナントの誘致、賃料、そして最も大きいものとして「その戸数・その用途を認めてもらうための条件」です。第三に、農園が消えるとしたら何が引き金になるのか。契約の満了、補助の打ち切り、運営者の撤退、所有者の交代、上物の開発計画の決定。この三つ目を先に書いておくのは、都市農園の脆さが第3回や既存の記事で繰り返し確認されてきたからです。

先に結論を置きます。8件のうち、野菜の販売で費用を回収している例は一つもありません。回収しているのは、認められる戸数、売買のたびに徴収される手数料、飲食テナントの集客、見本市会場の差別化、そして日本の2件では「まだ開発できない土地を、荒れさせずに持ち続けるための費用」です。この最後の一つは、賃料プレミアムや広報価値といった言葉より地味ですが、日本の実務者にとってはおそらく最も使える論理です。そして同じ論理は、農園がいつ終わるかも決めています。土地が開発できるようになった日が、その農園の最終日だからです。

イリノイ州グレイズレイク、シカゴから鉄道で北へ約1時間の場所にプレーリー・クロッシングがあります。677エーカーの敷地に、戸建359戸と集合36戸。特徴的なのは、この数字が「上限まで建てなかった結果」だということです。この土地には以前、別の事業者による2,400戸の計画がありました。それが白紙になったあと、土地を引き受けた側は、責任ある開発・農地と自然地の保全・鉄道による通勤という三つを同時に成り立たせる方針を掲げ、敷地の約6割を保全地役権に入れ、全体の7割を開けたまま残しました。その開けた土地の中心にあるのが、プレーリー・クロッシング・ファームです。ここで確認しておきたいのは因果の向きです。畑があるから戸数が減ったのではなく、戸数を減らす計画だからこそ、残った土地に用途が要ったのです。

低密度に落とした土地は、そのままでは維持費だけがかかる負債です。芝生にすれば刈り続けねばならず、放置すれば藪になり、住民から苦情が来ます。ここに農園を置くと、三つのことが同時に起きます。管理の主体が生まれ、来訪者が来る理由が生まれ、そして「この土地は空いているのではなく、使われている」という説明が立ちます。ULIの報告書が、農園はゴルフ場やプールに比べて初期費用も維持も小さいアメニティだと述べているのは、この文脈です。ゴルフ場は18ホールで数十ヘクタールを占め、芝の管理に恒常的な費用がかかりますが、収益はクラブ運営に依存します。畑は同じ面積を、はるかに小さい資本で「使われている状態」に保てる。

ただし、この論理には限界があります。「使われている状態」を維持しているのは農園の運営者であって、開発事業者ではありません。プレーリー・クロッシングの農園も、開園から30年のあいだに営農者の交代を経験してきました。開発の側から見れば農園は残っていますが、農業の側から見れば事業主体は入れ替わりうる。開発事業者が回収したもの——認可された低密度の計画と、それを支える物語——は、最初の分譲が終わった時点で回収済みです。その後の30年を誰が負担するかは、別の問題として残ります。

ワシントンDCの外縁、バージニア州ラウドン郡にウィローズフォードがあります。敷地の大半を占める緑地は住宅管理組合ではなく、独立した非営利のウィローズフォード・コンサーバンシーが保有・管理しています。同団体が管理するのは約2,300エーカーの緑地、200エーカーを超える農地、40マイルを超えるトレイル。ここで重要なのは資金の入り方です。ウィローズフォードで住宅を買った人は、購入時に売買価格の0.25%を同団体に支払います。新築の初回だけではなく、以後その住宅が転売されるたびに、買主が払う。加えて基金からの取り崩しがあり、年度によっては修繕積立のための賦課を課さない年もあります。

この0.25%という数字は、都市農の議論にはまず出てきませんが、実務的にはきわめて重要です。第一に、費用が開発事業者から住民へ、しかも「毎年の会費」ではなく「取引の都度」という形で移されています。第二に、その負担は将来の住民にも自動的に引き継がれます。開発事業者が去っても、団体の収入は続く。第三に、収入が住宅価格に連動しているため、地域の価値が上がれば維持費も増えます。緑地が価値を押し上げるという前提に立った循環——上がった価値が緑地の維持費を生む——を、契約書の中に作り込んである。前提そのものが実証的にどこまで確かかは第2回の主題ですが、少なくともこの仕組みは、前提が外れても住宅価格に連動して収入が動くだけで、破綻はしません。既存記事『屋上に、誰が金を払うのか』で見たとおり、緑を支えるのは理念ではなく誰かの会計ですが、ここではその会計が譲渡証書に埋め込まれています。

ただし、この仕組みが成立した背景も見ておく必要があります。ラウドン郡のゾーニング条例は、クラスター型の開発——住戸を敷地の一部に寄せ、残りを開けたまま残す形式——に対して高い割合の空地を求めています。トランジショナル・レジデンシャルの区分では50%、下部ブルランの地区やTR10では70%が必要です。つまり、大量の空地を残すこと自体は選択ではなく条件でした。事業者の判断は「空地を残すかどうか」ではなく「必ず残る空地を、何にするか」だった。この順序を取り違えると、農園が自発的な善意の産物に見えてしまいます。実際には、農園は義務として発生した面積に、最も説明しやすい用途を当てはめた結果です。なお、開発の広報資料が「300エーカー超の農地」と述べる一方、保全団体の説明は「200エーカー超」です。分母の取り方が違うのか、実際の耕作面積が縮んだのかは、公開資料からは判別できません。

デイビスの「キャナリー」に戻ります。約100エーカーの元工場用地に547戸。農地は7.4エーカーとして発表され、市に譲渡され、新規就農者を育てる非営利組織が借り受けました。ところが現地の実態を伝える記録では、耕作されているのは約3エーカーの畑と1エーカーの果樹園、それに温室と納屋です。理由の一つは土壌でした。工場跡地の土は想定していた状態になく、有機物を足して耕作に耐えるようにする改良が先に必要で、その分だけ農園の立ち上げが遅れました。屋上農の記事で見たのと同じ教訓が地上でも効いています——発表される面積は、たいてい栽培床ではなく敷地の面積です。

もう一つの摩擦は、住民の期待でした。現地の運営に関わった側の証言として繰り返し出てくるのは、多くの住民が農園の運営のされ方や、自分たちがどう関われるのかについて現実的でない期待を抱いていたという指摘です。これは笑い話ではありません。開発の販売資料が農園を「暮らしの一部」として描けば描くほど、住民は農園を共有の庭のように受け取ります。しかし商業的な農場は、収穫期の作業動線も、農薬や資材の扱いも、立ち入りの制限も持っています。デイビスでは2017年、農園の周辺で除草剤が使われる可能性と、敷地が有機認証を持っていないことをめぐって住民から声が上がりました。販売の局面で作られた期待と、営農の局面で必要な運営とが、そのままではかみ合わないのです。

そして2024年、農園に隣接して直売所を営んでいた食のハブ事業者が、直売所の即時閉鎖を発表しました。理由は率直で、2年かけて顧客を増やせず、直売所を採算に乗せられなかったというものです。事業者自体は消えず、農園と食に関わる催しへ活動の重心を移しました。ここで起きたことを開発の言葉に翻訳すると、こうなります。547戸を売り切った時点で、開発事業者が農園に関わる合理的な理由はほぼ消える。残された運営主体は、住民という小さな市場だけを相手に採算を立てなければならない。547戸は、直売所を支える市場としては小さいのです。撤去の引き金は行政でも地価でもなく、支援の期限が切れたあとの損益計算書でした。

アリゾナ州ギルバートのアグリトピアは、166エーカーの計画的複合開発です。出発点は開発計画ではなく、一家の農場でした。1960年にジム・ジョンストンとバージニア夫妻が買った土地で、長く綿・小麦・干し草を作っていました。1990年代、フェニックス都市圏の膨張とループ202号の建設が農場を飲み込もうとしたとき、周囲の多くが従来型の宅地開発業者に売る道を選ぶなか、この一家は自分たちで開発する道を選びました。息子のジョー・ジョンストンが父の引退後に計画をまとめ、2003年に住宅の着工。現在は住宅約460戸、120戸規模の高齢者住宅、職人の集まる商業区画、そして中心におよそ11〜12エーカーのUSDA認証有機農園があります。

この開発の回収経路は、これまでの2件とは違います。ウィローズフォードが売買のたびの手数料で農園を支えるのに対し、アグリトピアでは商業が農園を支えます。農場の建物を転用した飲食店群と、職人の工房や店が集まる区画が敷地内にあり、その賃料と集客が農園の存在意義を経済的に裏づけている。農園は原料の供給源であり、同時に飲食と物販のブランドの根拠です。野菜の売上を単独で見れば小さくても、「敷地内の有機農園から」という一文が飲食テナントの単価と集客に効き、その効果は賃料に載って地権者に戻ります。畑を農産物の生産設備としてだけ見ていると、この回路は見えません。

撤去の引き金という観点では、アグリトピアは他と決定的に違います。ここには借地契約の満了も、補助の打ち切りも、開発事業者の撤退もありません。土地は一家が持ち続けており、開発事業者と地権者と農園の受益者がほぼ同一だからです。都市農園を脆くする最大の要因が「借りている」という不安定さであることは既存記事で見たとおりですが、アグリトピアはその不安定さを所有によって解いています。ただし所有は別種の引き金を持ち込みます。相続と承継です。一家の意思が続くあいだは農園も続き、意思が変われば、契約書のどこにも農園を守る条項はない。制度的な保証と個人の意思は、強さの質が違います。

住宅ではなく商業不動産の側にも同じ構図があります。シンガポールのショッピングモール「Funan」は、2019年の建て替え開業にあたって屋上に5,000平方フィート超の農園を組み込みました。運営は都市農業の事業者で、収穫物は同じ建物に入る飲食テナントへ供給されます。ここでの開発事業者の判断は明快です。モールの屋上を農園にすることで、飲食テナントに「建物の屋上で採れた」という差別化材料を渡し、来館者に無料で歩き回れる屋外空間を与える。屋上の物理的な制約——荷重、防水、灌漑——は既存記事で詳述したとおりですが、事業判断としてはそれらは前提条件であって動機ではありません。動機は、同じ立地に並ぶ他のモールと何が違うかを言えるようにすることです。

より大きな例がパリにあります。ポルト・ド・ヴェルサイユ見本市会場の近代化事業で、パビリオン6の屋上に14,000平方メートルの農園を置くと発表され、2020年春に開きました。運営はアグリポリスら民間事業者で、屋上には飲食も併設されています。ヨーロッパ最大の屋上農園という見出しが世界を回りました。ところが数年後の記録を読むと、稼働している生産面積は4,500平方メートル超で、栽培は696本の柱と1,428本の樋で行われています。屋根全体としては14,000平方メートルだが、作っている面積はその3分の1程度、ということです。誇張があったというより、発表時の面積が屋根の面積で、現在の面積が農業の面積なのです。

商業不動産の側から見ると、この縮小は必ずしも失敗ではありません。会場の差別化と話題性という回収目標に対しては、開業時の報道だけでかなりの部分が達成されています。だから面積が3分の1でも、事業としては説明がつく。ここに、都市農園を数字で追う人にとっての落とし穴があります。開発事業者の目的が広報であるとき、農園は開業の瞬間に最大の価値を出し、その後の縮小はコストの最適化として処理されます。つまり「開業時の発表面積」を引用し続ける限り、私たちは事業者の広報予算の成果を、農業の成果として数えてしまう。引用するなら、稼働している栽培床の面積と、その数字がいつ時点のものかを併記するべきです。

日本には、米国型のアグリフッド——農園を中核に据えた分譲住宅地——に相当する例がほとんどありません。理由の一つは単純で、一戸あたりの敷地が小さく、大規模な一体開発で数百エーカーの余剰地を抱える場面が少ないからです。代わりに現れるのが、鉄道事業者や地権者会社による「暫定利用」の型です。小田急線成城学園前駅の西口前には、連続立体交差事業で線路が地下化されたあとに生まれた人工地盤の上に、約5,000平方メートル・300を超える区画を持つ会員制の貸菜園が2007年5月に開きました。道具は備え付けで、常駐のスタッフがいて、クラブハウスにはラウンジとシャワーがある。これは農業経営ではなく、駅前の一等地に生まれた平面をサービス業として使う判断です。

大阪市住之江区の北加賀屋では、地権者である千島土地が同じ論理をまち全体の規模で使っています。かつて造船で栄えたこの地区は、工場の移転と高齢化で空き地・空き家が増えました。同社は地区の約3分の1にあたる約23万平方メートルを所有し、借地権の解消で戻ってきた土地や建物を安く貸すことで、若手の制作者の拠点を作ってきました。空き地の活用としては2011年に北加賀屋クリエイティブ・ファーム事業を立ち上げ、翌2012年に「北加賀屋みんなのうえん」が開園しています。運営はいま、この地区を拠点とする一般社団法人が担っています。地権者にとっての回収は、区画ごとの賃料ではなく、まちに人が集まることで生まれる地区全体の価値です。

実務者にとって重要なのは、この型の撤去の引き金がはっきりしていることです。暫定利用の農園は、土地が本来の用途で使えるようになった日に終わります。線路上空の人工地盤は駅前再開発の対象になりうるし、空き地は建物が建てば消えます。これは欠陥ではなく設計です。だから提案の側は、最初から二つのことを分けて書くべきです。第一に、この農園が何年間の話なのか。第二に、終わるときに何が住民の手元に残るのか——土そのものは残せなくても、運営の技術、参加者の関係、次の土地を借りる交渉力は移せます。期限つきであることを隠して「地域の拠点」と呼ぶより、期限を明示して「何を持ち出すか」を先に決めるほうが、結果として長く続きます。

ここまでの整理には、正面から効く反論があります。第一に、「安いアメニティ」という比較の相手がゴルフ場とプールであることです。これは米国の郊外型大規模開発に固有の比較です。数百エーカーを一体で開発し、共用施設で差別化する市場でこそ、農園は安上がりに見える。日本の分譲マンションや小規模な戸建分譲では、比較の相手は共用ラウンジや宅配ロッカーであり、その基準では農園は決して安くありません。面積あたりの収益がゼロの用途を都心で確保することは、それ自体が最も高いアメニティになりえます。米国の事例集をそのまま企画書に貼ると、この一点で崩れます。

第二に、回収の主体と負担の主体がずれ続けることです。8件を並べると、開発事業者が費用を負担する期間は驚くほど短い。キャナリーでは分譲が終われば実質的に終わり、ポルト・ド・ヴェルサイユでは開業時の話題性で大半が回収され、プレーリー・クロッシングでは低密度の計画が認められた時点で目的は達成されています。長期の負担を引き受けているのは、ウィローズフォードの保全団体（住宅の売買のたびに0.25%を徴収する）と、アグリトピアの地権者一家だけです。つまり「デベロッパーが畑をつくる」という現象は、正確には「デベロッパーが畑をつくり、誰かに渡す」という現象です。渡す先が決まっていない企画は、開業から数年で必ず行き詰まります。

第三に、宣言された面積を疑う必要があります。本記事で扱った数字のうち、発表と実態が一致していたものはほとんどありません。7.4エーカーの農地の実耕作は約3エーカー、14,000平方メートルの屋上の生産面積は4,500平方メートル超、300エーカー超と200エーカー超が同じ開発について語られる。これは誰かが嘘をついているというより、不動産の面積（敷地・屋根・保全区域）と農業の面積（栽培床）が別物であるためです。都市農の議論で数字を扱う人は、引用のたびに「これは不動産の面積か、農業の面積か」を確かめる習慣を持ったほうがいい。第2回で見たとおり、地価への効果を測る研究の信頼性も、結局はこの分母の取り方に左右されます。

以上を、日本の実務に落とします。第一に、相手の回収経路を最初に特定する。分譲の販売速度なのか、テナントの誘致なのか、遊休地の管理コストの置き換えなのか、地区全体の価値なのか。経路が違えば、必要な面積も、開いておくべき時間帯も、来訪者を入れるかどうかも変わります。第二に、費用の負担者と期間を明示する。「三年間は事業者が負担し、四年目以降は誰が」という一文が書けない企画は、キャナリーと同じ道を通ります。第三に、期限のある支援と、恒久的な仕組みを区別する。前者は補助金や協賛金、後者はウィローズフォードの移転時手数料のように、取引に紐づいて自動的に更新される仕組みです。

第四に、撤去の引き金を先に書く。何が起きたら農園は終わるのか——借地契約の満了、上物の着工、運営者の撤退、所有者の交代。書かないほうが穏やかに見えますが、書かないと終わりが突然になります。終了の条件と同時に、終了時の原状回復の範囲、土や資材の扱い、参加者への通知期間を決めておく。第五に、面積は栽培床で書く。敷地面積で合意すると、通路・機材置場・緩衝帯を引いた残りが想像より小さいことが、開園後に判明します。この五つはどれも農業の話ではなく、契約の話です。だが本記事の8件が示したのは、農園の寿命を決めているのが農業ではなく契約だ、ということでした。

最後に、本記事が扱わなかった領域を明示しておきます。ここで見たのはすべて、農地ではない土地に民間が農園を置いた例です。日本にはもう一つ、まったく逆の問題があります。もともと農地である土地が、市街化区域の中に大量に残っていて、その土地を農地のまま持ち続けるか宅地に変えるかを、税と制度が毎年問い続けているという問題です。2022年に期限を迎えるはずだった生産緑地がどうなったのか——明日の第5回は、日本の現在地に入ります。