グリーン・ジェントリフィケーション——「緑にした」はずが、住民が追い出される

ある地区に新しい公園ができる。コミュニティ農園が生まれ、街路樹が植えられ、荒れていた土地が手入れの行き届いた緑地になる。数年後、その地区は見違えるほど美しくなっている——ただし、そこにいる人びとは、以前とは違う人たちだ。地価と家賃が上がり、もとの住民は家賃を払えずに去り、より裕福な世帯が越してきた。緑化は達成された。しかし、その緑を一番必要としていたはずの人たちは、もうそこにいない。

これは仮想の話ではない。ニューヨークのハイライン、シカゴの緑道『606』、バルセロナやウィーンの街路緑化——世界の名だたる緑化プロジェクトを追った研究が、この同じパターンを数字で捉えている。緑は公共財のはずなのに、その便益が地価というかたちで富裕層に吸い上げられ、貧しい人びとの追い出しを引き起こす。この現象を、研究者たちは『グリーン・ジェントリフィケーション』と名づけた。

都市農業やコミュニティ農園は、しばしば『地域を良くする』文脈で語られる。だが『地域を良くする』ことが地価を上げるなら、それは同時に追い出しの引き金になりうる。実際、ニューヨークの二つのコミュニティ農園を比較した研究は、市の緑化と『きれいな庭』志向が、労働者層・有色の栽培者を周縁化し、フードジャスティス(食の公正)の機能を後退させる過程を記録している。緑化の担い手であるアーバンファーム自身が、意図せず追い出しの一部になりうるのだ。

だからこの問題を直視することは、都市農を否定することではない。むしろ、緑化の便益を誰が受け取るのかを設計し直し、『緑を増やしたら元の住民が残れた』という結果を意図的につくり出すための、実務的な知恵である。ここから先では、学説の起源、実証データ、コミュニティ農園が巻き込まれる構造、そして対抗戦略を順に見ていく。

この現象を最初に理論化した文献のひとつが、Sarah Dooling による2009年の論文『Ecological Gentrification』だ。彼女はシアトルの公園整備を例に、環境倫理を掲げた緑地計画の実装が、ホームレスのような最も脆弱な層を排除していく過程を分析し、『環境的な善意そのものが排除を生む』構造に名前を与えた。緑化は中立でも無害でもなく、誰かに便益を、別の誰かに退去をもたらす政治的な行為だ、という視点である。

同じ時期、Winifred Curran と Trina Hamilton は、ブルックリンのグリーンポイントを舞台に『just green enough(ちょうど良い緑)』という概念を提示した(2012年)。通常の緑地整備が環境ジェントリフィケーションと労働者層の追い出しを招くなら、緑化はあえて『高級化を招かない程度』に抑え、地元の産業や住民のための緑にとどめるべきだ、という逆説的な処方箋である。この二本が、以後10年以上にわたる研究の出発点になった。

最も象徴的なのがニューヨークのハイラインだ。廃線高架を緑道に再生したこの旗艦プロジェクトを検証した研究では、公園周辺の住宅価値が約35%、家賃が約68%上昇し、来園者は圧倒的に白人・観光客に偏っていたと報告されている。低所得の地元地区のために造られたはずの公共投資が、その便益を富裕層と観光に還流させ、地元にはほとんど届かなかった——緑化が『誰のためのものか』を問う、教科書的な事例である。

シカゴの緑道『606』を分析した Németh と Rigolon(2018年)は、大規模な緑インフラを公園NPOに委ねて整備する手法が、環境ジェントリフィケーションを加速させることを示した。ガバナンスのモデル自体が、自らが引き起こす追い出しへの責任を回避する構造になっている、という指摘だ。バルセロナでは、Anguelovski らの縦断的・空間的分析(2018年)が、歴史的に周縁化された地区での自治体の緑化介入(公園・緑の回廊)とジェントリフィケーションの関連を定量的に裏づけた。ウィーンの街路緑化(1991〜2021年)を追った研究も、住宅が強く脱商品化されている場合を除き、緑化がジェントリフィケーションの循環を駆動すると結論している。

これらを束ねる包括的な整理が、Wolch・Byrne・Newell(2014年)の『都市緑地のパラドックス』だ。健康や環境正義のために緑を増やす政策が、地価上昇を通じて、本来の受益者であるはずの低所得・マイノリティ層を不釣り合いに追い出し、便益は裕福な層に偏る——彼らはこの逆説をレビュー論文として体系化し、だからこそ緑化は『ちょうど良い緑』にとどめるべきだと論じた。

コミュニティ農園がグリーン・ジェントリフィケーションに巻き込まれる回路は、大きく二つある。第一は『アメニティ回路』だ。農園が地域の魅力(アメニティ)になり、地価を押し上げ、結果として農園を支えていた住民自身が追い出される。ニューヨークの二つの農園を比較した Aptekar と Myers(2020年)は、市の緑化と『園芸の美学』が優先されることで、フードジャスティスの機能が従属させられ、労働者層・有色の栽培者が周縁化されていく過程を克明に描いた。皮肉なことに、農園が『きれいに』なるほど、それは高級化の装置に近づく。

第二は『責任転嫁の回路』だ。Nathan McClintock(2014年)は、都市農業が福祉国家の『縮小』が残した空白を埋めることで、結果的に新自由主義的な統治を下支えしてしまう矛盾を理論化した。Marit Rosol(2012年)はベルリンで、市が公共緑地の維持管理を無償ボランティアに外部委託する手段としてコミュニティ・ガーデンを推進した政策を実証し、その外部委託が持続せず失敗したことを示している。行政が『住民の自助』として農園を推奨するとき、それは公的責任の後退とセットになりやすい。

デトロイトはこの二つが交差する場所だった。Sara Safransky(2014年)は、市の公式な『緑の再開発』計画(10万区画の空き地への都市農園・炭素林・緑道)が、入植者的な『フロンティア』の論理を動員して非白人の土地を再取得していく過程を分析している。緑化・土地転用の政策が、人種化された収奪の駆動因になりうるという、最も鋭い批判である。

では緑を増やすのをやめればよいのか。研究者たちの答えは明確に『否』だ。緑地は健康・防災・生物多様性に不可欠であり、緑が乏しい地区ほどそれを必要としている。問題は緑そのものではなく、緑化が地価上昇と追い出しに直結する『制度の欠落』にある。『just green enough』戦略の核心は、緑化を旗艦的・観光的な大型プロジェクトにせず、地元の住民と産業のための等身大の緑にとどめ、同時に住宅の安定を守る仕組みを緑化とセットで用意することにある。

具体的な道具は揃っている。土地を市場から切り離すコミュニティ・ランド・トラスト(CLT)、農園用地の恒久保全、緑化とセットのアフォーダブル住宅の確保、家賃安定化、そして計画の初期から地元住民が意思決定に加わる仕組み。緑インフラをNPOに丸投げして『責任の所在』を曖昧にするのではなく、追い出しへの責任を計画の中に明示的に組み込むこと。緑を『資産価値』ではなく『そこに住み続ける権利』とセットで設計することが、この失敗を避ける唯一の道だと研究は示唆している。

グリーン・ジェントリフィケーションの研究の多くは欧米都市を対象としており、日本での実証はまだ薄い。だが『アメニティが地価を上げる』というメカニズムそのものは、住宅市場のあるところなら普遍的に働く。空き家・遊休地を緑や農でよみがえらせるエリアリノベーションや、アーバンファームを核にしたまちづくりは、その地区の魅力を高めることを目的とするからこそ、意図せず家賃上昇や既存コミュニティの入れ替わりを引き起こす可能性を、はじめから織り込んでおく必要がある。

実務への示唆は三つある。第一に、成果指標を『来場者数』や『地価』だけで測らないこと。もとの住民がどれだけ残り、担い手として参加し続けているかを、同じ重みで数えること。第二に、農園を『きれいな見せ場』にしすぎないこと——アメニティ化と追い出しは地続きである。第三に、土地の保有を安定させる仕組み(長期の貸借契約、公有地の恒久利用、非営利による土地保有)を、緑化の熱量が高いうちに確保しておくこと。緑は必ず増やす。ただし、それを『誰が受け取るのか』を設計する。それが、この失敗事例が私たちに残した最大の教訓である。