畑のままにしておくと、税金は何分の一になるか

住宅地のただ中に残った畑を見たとき、そこに毎年いくらの税金がかかっているかを想像する人は多くありません。ところが日本の農地課税は、同じ作物を育てている同じ面積の土地に、桁の違う税額を割り当てます。農林水産省が整理している区分によれば、市街化調整区域などにある一般農地は農地評価・農地課税で、固定資産税の負担は10アールあたりおおむね1,000円程度。これが市街化区域に入ると宅地並み評価に切り替わり、一般の市街化区域農地では課税標準を3分の1にする特例を効かせてなお10アールあたり数万円。さらに三大都市圏の特定市にある特定市街化区域農地になると、負担は10アールあたり十数万円の水準になります。作っているものは変わらないのに、税額だけが二桁動く。

生産緑地地区の指定は、この階段を一段で降りるための装置です。指定された農地は、市街化区域の中にありながら農地評価・農地課税に戻され、固定資産税は宅地並み課税からはずれる。前回見たとおり、2022年に指定から30年を迎えた土地の多くは、特定生産緑地に移行してこの扱いを続けることを選びました。ここで重要なのは、この選択が「農業を続けたいかどうか」だけの問題ではなかったということです。指定を外せば、税額はその年から段階的に宅地並みへ移行していく。営農の意思とは別に、税額の落差そのものが選択を規定していました。

そして固定資産税は、この話の前菜にすぎません。都市部の農地を持つ家にとって決定的なのは相続税のほうです。相続税は原則として時価で課されますから、路線価で数億円がつく都市農地をそのまま相続すれば、税額は農業所得の何十年分にもなる。畑から得られる収入で払える金額ではないので、納税のために畑の一部か全部を売る以外に手がなくなる。都市農地が相続のたびに減っていく仕組みは、農業に飽きたからでも後継者がいないからでもなく、まずこの一点から始まります。この矛盾を処理するために置かれているのが納税猶予制度であり、その中核にあるのが農業投資価格という、市場から切り離された第二の物差しです。本記事はこの物差しの構造を先に押さえたうえで、それが何を担保に成り立っているのか、そして誰の何を縛ることで成り立っているのかを見ていきます。

農地の税制優遇を「農業を助けるための補助」と読むと、制度の形がうまく説明できません。もし農業への補助なら、優遇の大きさは収穫量や農業所得に連動するはずです。ところが実際に連動しているのは、その土地が宅地として売れたらいくらになるかという評価額のほうです。宅地並み評価と農地評価の差、時価と農業投資価格の差——優遇として現れる金額は、どちらも「売った場合の価値」から「農業を続ける場合の価値」を引いた残りとして計算されます。つまり制度が値段をつけているのは農業ではなく、売らないという選択そのものです。

この読み方をすると、いくつかの厄介な帰結がついてきます。第一に、優遇は地価の高いところほど大きくなる。都心に近い畑ほど税制上の恩恵は厚く、地方の農地ほど薄い。農業の必要性ではなく不動産市況が配分を決めているということです。第二に、優遇が大きいということは、それを手放したときに得られる金額も大きいということを意味します。減免と売却誘因は同じ一つの数字の裏表であり、片方だけを大きくすることはできません。第三に、その値段は毎年、地価とともに動きます。制度が何も変わらなくても、土地の値段が上がれば「売らないこと」の対価は勝手に膨らんでいく。