農園の隣に住むと、家は高くなるか——地価をめぐる研究の攻防

「コミュニティガーデンは周辺の不動産価値を高める」。この一文の出所を丁寧にたどっていくと、多くの場合ニューヨーク大学ファーマンセンターの Ioan Voicu と Vicki Been による2008年の論文に行き着きます。掲載は Real Estate Economics 36巻2号241–283頁。ニューヨーク市で1977年から2000年までに開かれたコミュニティガーデンを対象に、開園前後の周辺住宅の取引価格を追い、半径1,000フィート（約305メートル）以内で統計的に有意な上昇があったと報告しています。最も強い数字は、最も貧しい地区で開園から5年後に最大9.4パーセントポイントというもの。この「9.4」が、その後20年近くにわたって引用され続けてきました。

ところが引用の過程で落ちていくものがあります。第一に距離。効果が観測されたのは1,000フィート以内であって、街区全体でも学区全体でもありません。第二に地区。最大の効果は最も不利な条件の地区で観測されたのであって、どこでも同じ数字が出るとは書かれていません。第三に時間。効果は開園直後に現れるのではなく、年を追って積み上がっていきます。第四に質。手入れの行き届いた農園ほど効果が大きい、という条件がついています。四つの但し書きのうち一つでも外すと、この数字は別の主張に変わってしまいます。

農園の周りの家が高くなった、という観察と、農園が家を高くした、という主張は、まったく別の強さを持ちます。前者は地図と登記簿があれば誰でも確認できます。後者は「その農園がなかった場合の価格」という、この世に存在しない数字との比較を要求します。実証研究の技術のほとんどは、この存在しない数字をどう作るかに費やされてきました。差の差分法は「似た条件の別地区の値動き」を代役に立てる方法であり、操作変数法は「農園の立地には影響するが価格には直接影響しない要因」を探す方法です。どちらも万能ではなく、どちらも前提が崩れれば結論も崩れます。

この特集で本記事が引き受けるのは、その計量の問題だけです。「緑が増えて家賃が上がり、もとの住民が出ていく」という規範的な論争は最終回と既存記事「グリーン・ジェントリフィケーション」の担当であり、日本の生産緑地の詳細は第5回に譲ります。ここで扱うのは、もっと手前の、しかし逃げられない問いです——そもそも、その効果は測れているのか。以下では、最も引用される研究の中身、効果が地区でどう変わるか、何が資本化されているのか、内生性という難所、唯一の無作為化試験、そしてこの研究群そのものの限界を順に見ていきます。

この分野の標準的な道具はヘドニック価格法です。住宅の取引価格を、床面積・築年数・駅距離・階数といった属性の束に分解し、それぞれの属性がいくらで売れているかを回帰分析で推定します。「農園から何メートル」という変数を束に加えれば、その係数が近接の暗黙価格になります。重要なのは、この係数が測っているのが農園そのものの価値ではなく、「農園に近いという属性が、その市場でいくらで取引されているか」だという点です。同じ農園でも、市場が違えば係数は違います。買い手がその属性に支払う意思を持たなければ、どれほど立派な農園でも係数はゼロに近づきます。

測定単位の取り方も研究によってばらばらです。Brander と Koetse による2011年のメタ分析（Journal of Environmental Management 92巻10号2763–2773頁）は、ヘドニック研究の被説明変数を「オープンスペースまでの距離が10メートル縮まったときの住宅価格の変化率」と定義して比較を試みています。距離で測るか、面積で測るか、緑被率で測るか、視認できるかで測るか。分母が違えば効果量は比較できません。「20%上がった」という見出しの裏にある分母を確かめないまま数字を運ぶと、まったく別の条件の話をしていることになります。

そして同じメタ分析は、直感に反する結果も報告しています。オープンスペースの価値は人口密度と正に有意な関係を持つ一方、所得水準では有意に変わらない、というものです。混み合った都市ほど空地の希少性が価格に効く、という説明は納得しやすい。しかし後段の「所得では変わらない」は、次節で見るミネアポリス圏の研究とも、ニューヨークの研究とも整合しません。研究どうしが食い違っているという事実そのものが、この分野の現在地です。

Voicu と Been の設計を、もう少し丁寧に見ます。彼らは1977年から2000年までにニューヨーク市で開かれたコミュニティガーデンを集め、それぞれの農園の周囲に距離の帯を引き、帯の中で起きた住宅取引の価格を、開園の前と後で比較しました。ここで比較の相手になるのは、同じ時期の、同じ市内の、少し離れた場所の取引です。市全体の景気や金利の動きは両方に同じように効くので、差を取れば相殺される——これが差の差分法の考え方です。結果は、半径1,000フィート以内で統計的に有意な正の効果、その効果は時間とともに大きくなる、というものでした。

しかし論文が同時に示したのは、効果が一様ではないということでした。最も大きな効果が現れたのは最も不利な条件の地区であり、9.4パーセントポイントという数字はそこでの5年後の推定値です。さらに、手入れの質が高い農園ほど効果が大きいという結果も報告されています。この二つを合わせると、論文の主張は「農園は不動産価値を上げる」ではなく、もっと限定された形になります——荒廃した空地が多く、価格が底にある地区で、継続的に手入れされる農園が開かれ、それが数年続いた場合に、ごく近い範囲の住宅価格が相対的に上がる。この長い条件節を、たいていの引用は省いてしまいます。

実務の側から見たとき、この条件節はむしろ朗報でもあります。効果が最貧地区で最大なら、それは公共が介入する理由として真っ当だからです。しかし同時に、日本の郊外住宅地や、地価が既に高い都心部で同じ数字を期待する根拠にはなりません。ニューヨーク市の1980年代から1990年代の空地は、放火や差し押さえで生まれた大量の遊休地であり、比較の起点そのものが日本の市街地とは違います。数字を輸入するなら、条件も一緒に輸入しなければ意味がありません。

近接効果の大きさが地区でどれほど変わるかを正面から扱ったのが、Anderson と West による2006年の研究（Regional Science and Urban Economics 36巻6号773–789頁）です。ミネアポリス・セントポール都市圏の住宅取引を使い、オープンスペース近接の効果が地区の属性でどう変わるかを推定しました。彼らの結論は明快で、密度が高い地区、都心に近い地区、所得が高い地区、犯罪が多い地区、子どもの多い地区ほど、近接の価値が高い。そして重要な含意として、都市圏の平均値を特定の地区に当てはめると、価値を大幅に過大評価または過小評価しうると述べています。

同じ非線形性は、緑の量そのものについても観測されています。Kovacs らによる2022年のメタ分析（Ecological Economics 197巻107424）は、米国の21のヘドニック研究・157の観測値を統合し、樹冠率が1%増えたときの住宅価格の変化率（弾力性）を推定しました。樹冠率25%を超える地区の弾力性は0.013で、樹冠率0〜10%の地区の0.003のおよそ4倍です。緑は少ないほど希少で高くつく、という素朴な予想とは逆の結果で、既に緑が多い地区でこそ追加の緑がよく効いている。同じ分析は、自分の敷地の外にある樹木のほうが、敷地内の樹木より価格への効きが大きいことも報告しています。維持の責任を負わずに済む緑が、より高く評価されているわけです。

この二つを都市農の文脈に置き換えると、居心地の悪い含意が出てきます。近接効果が地区の条件に強く依存し、なおかつ「自分で手入れしなくてよい緑」が高く評価されるなら、価格に効くのは農園が生む共同作業や関係ではなく、外から見える景観のほうかもしれない。少なくともヘドニック法は、その二つを分けて測れません。市場価格が拾っているのは、買い手が内見のときに窓から見た風景です。畑で誰が何をしているかは、その回帰式には入っていません。

都市農の議論にとって最も示唆的な研究のひとつが、Irwin による2002年の分析（Land Economics 78巻4号465頁）です。メリーランド州中部の郊外・準郊外で住宅取引を分析し、恒久的に保全された空地が近くにあると住宅価格に0.6%から1.9%のプレミアムがつくと推定しました。ここまでなら他の研究と大きくは変わりません。重要なのはその先です。同じ地域で、開発可能な農地や林地が近くにある場合には、同等のプレミアムが観測されなかったのです。

Irwin はここから、オープンスペースが評価されているのは特定のアメニティの束としてではなく、「そこに開発が来ないこと」の保証としてではないか、という解釈を示しています。緑そのものではなく、緑が続くという確からしさに値がついている。この解釈が正しいなら、都市農園の地価への効果は、農園の内容ではなく農園の権利形態でほぼ決まることになります。5年の定期借地で、更新の保証がなく、地主がいつでも売れる農園。市場は、それを恒久緑地とは違うものとして扱う可能性が高い。

この点は、日本の実務者にとって直接的な意味を持ちます。市民農園も企業のCSR農園も、多くは暫定利用として始まります。「農園ができたから周辺の資産価値が上がる」と説明する前に、その農園がどれくらいの確からしさで続くのかを説明できるかどうか。Irwin の結果は、周辺住民が支払う気になるのは「畑がある」ことではなく「畑であり続ける」ことだと示唆しています。地区計画、緑地協定、信託、買取——最終回の第7回で扱う権利の道具立ては、実はこの実証結果と地続きです。

この研究群の最大の弱点は内生性です。農園はサイコロを振って場所が決まるわけではありません。住民組織が強い地区、行政が投資を始めた地区、再開発が視野に入った地区に、農園は生まれやすい。もしそうなら、農園の周りで価格が上がったのは農園のせいなのか、それとも農園を呼び込んだ何かのせいなのか、回帰分析だけでは区別できません。逆方向もあります。価格が下がり続け、空地が増えた地区でこそ農園が生まれるなら、推定は逆に下振れします。どちらに転ぶかは事前には分からず、それが厄介なのです。

この問題は業界内で長く認識されてきました。Walsh による2007年の研究（Journal of Urban Economics 61巻2号319–344頁）は、オープンスペースが土地市場の結果として内生的に生じることを明示的に扱い、ハウスマン検定によって私有オープンスペースおよび民間保全地の変数が内生であり、その係数がバイアスを持ち一致性を欠くと結論しています。つまり、素朴なヘドニック回帰でオープンスペースの係数を読むと、それは近接の価値ではなく、近接と相関する何かの価値を含んでしまっている。Irwin が操作変数法を使ったのも同じ理由です。

差の差分法は、この問題を部分的にしか解きません。開園前後で比較すれば、地区の固定的な条件は差し引けます。しかし「農園ができる地区は、できない地区と、そもそも今後の値動きの傾向が違う」という可能性は残ります。平行トレンド仮定と呼ばれるこの前提が崩れると、推定値は農園の効果ではなく、もともとの上昇傾向を拾ってしまう。Voicu と Been の研究が丁寧なのは、この点を意識して比較対象を組み立てているからですが、仮定が検証不能であることに変わりはありません。

内生性を根本から断つ方法は一つしかありません。介入する場所をくじ引きで決めることです。フィラデルフィアはそれを実行しました。Branas らによる2018年の研究（PNAS 115巻2946頁）は、市内の541区画を110の地理的クラスタに分け、ごみ撤去と整地・芝の播種・その後の維持管理を行う「緑化」群、ごみ撤去と草刈りのみの群、何もしない対照群に無作為に割り付けています。割付は2013年、追跡は2015年3月まで。犯罪データは警察記録から取り、近隣に住む445人の住民に繰り返し聞き取りを行い、整備完了の前後18か月を比較しました。

結果は強いものでした。貧困線以下の地区では銃暴力が29%、全犯罪が13.3%減少したと報告されています。関連する分析はさらに細かく、緑化群で銃撃が6.8%減（95%信頼区間 −10.6%〜−2.7%）、草刈り・清掃群で9.2%減（同 −13.2%〜−4.8%）と、区間推定つきで示されています。因果推論の設計としては、この分野で群を抜いて強い。都市の空地に手を入れることに効果がある、という命題自体は、ここでかなりの程度確かめられたと言ってよいはずです。

しかし注意深く読む必要があります。この試験が測ったのは、暴力・犯罪・外出への恐怖であって、地価ではありません。無作為化という最強の設計は、価格ではなく治安に向けられました。したがって現在の到達点はこうなります——空地への介入が治安に効くことは無作為化で示されている。その介入が価格に効くことは、内生性を完全には除去できない観察研究でしか示されていない。この非対称を無視して、無作為化試験の権威で価格の主張を補強するのは、証拠の付け替えです。

第一の限界は出版バイアスです。統計的に有意な結果は投稿され、掲載され、引用される。効果が検出できなかった分析は、しばしば机の引き出しに残ります。近年のメタ分析はこの偏りを補正しようとしており、たとえば先に挙げた Kovacs らの樹冠メタ分析は、住宅市場や樹冠の異質性、一次研究の手法とともに出版バイアスを明示的に統制対象として扱っています。裏を返せば、統制しなければ推定値が上振れしうると分野が認めているということです。「多くの研究が正の効果を報告している」という要約は、正の効果が報告されやすいという事情を差し引いて読む必要があります。

第二に、効果の定義が研究間で揃っていません。距離10メートルあたりの変化率、樹冠率1%あたりの弾力性、開園から5年後のパーセントポイント差——単位も期間も参照点も違うものが、要約の段階で「◯%上がる」という同じ語に丸められていきます。第三に、対象の定義も揃っていません。コミュニティガーデン、市民農園、都市公園、保全緑地、街路樹は、面積も管理主体も利用のされ方も違うのに、レビューの中では「アーバングリーンスペース」として一括りにされがちです。都市農園の効果を知りたいときに、公園のメタ分析を引くのは近似ですらないかもしれません。

第四に、そもそも住宅価格は社会的便益の代理指標として不完全です。価格が拾うのは、その市場で家を買える人の支払意思だけです。借家人の得た便益も、その地区を離れた人が失ったものも、価格の係数には現れません。上昇率が高いほど良い政策だ、と読むこと自体が一つの価値判断です。第五に、外挿の問題があります。ここで引いた研究はニューヨーク、ミネアポリス、メリーランド、フィラデルフィア、そして米国の樹冠研究の集合です。土地利用規制も税制も市場構造も違う日本に、係数をそのまま持ち込む根拠はありません。日本の文脈で必要なのは、輸入された数字ではなく、同じ設計の国内研究です。

行政や地権者に農園を提案するとき、「不動産価値が上がります」という一文は強い誘惑です。しかし今日見てきた通り、その一文は四つの但し書きを外して初めて成立します。代わりに書けることはあります。第一に、条件を明示した引用。「ニューヨーク市の研究では、荒廃した空地の多い低所得地区において、手入れの継続する農園の半径1,000フィート以内で、開園5年後に最大9.4パーセントポイントの相対的上昇が推定された」と、地区条件・距離・期間・質の条件を付けて書く。長くなりますが、後から反証されて信頼を失うより安全です。

第二に、価格以外の指標を主戦場にすること。フィラデルフィアの無作為化試験が示したのは治安と外出への恐怖の改善であり、これは価格よりよほど強い設計で得られた結果です。地権者にとっての実利という点でも、区画の管理コストや苦情件数、周辺の空地率といった指標のほうが、地価の推定値よりも検証しやすい。第三に、Irwin の示唆を逆手に取ること。市場が評価するのが「続くという確からしさ」なら、契約期間を延ばす、更新条項を書き込む、地区計画に位置づける——といった地味な作業こそが、価格への効果を作る側の仕事になります。

そして最後に、測る側に回ることです。日本には、都市農園の近接効果を差の差分法で推定した公表研究がほとんど見当たりません。自治体が公開している地価公示・取引価格情報と、市民農園の開設年月日を突き合わせるだけでも、少なくとも記述的な比較はできます。輸入した係数を配るより、自分の街の数字を一つ作るほうが、この分野には貢献が大きい。もっとも、価格の議論に入る前に確かめておくべきことがあります。その土地は、そもそもどうやって畑から宅地になったのか。明日の第3回は、日本の市街地が農地を宅地に変えてきた過程と、その一部が畑に戻りつつある現在を追います。